Foto: Amanda Solis Tapia
La plataforma Mall Analytics es la nueva herramienta de big data dirigida al sector retail de la consultora inmobiliaria Tinsa México.
Esta solución de business intelligence brinda información para detectar y dimensionar el potencial que existe en torno a los centros comerciales, ubicar zonas potenciales para el desarrollo de nuevos proyectos y oportunidades para mejorar el desempeño de los ya existentes, así como para conocer la saturación comercial y la oferta existente de las principales anclas y giros.
Marisol Becerra, directora de consultoría de Tinsa México, explica que en 2020 las ventas en tiendas físicas se vieron afectadas “significativamente” por la serie de restricciones impuestas a la industria de centros comerciales a consecuencia de la pandemia por covid-19, entre ellas, cierres temporales, limitación de horarios y aforos reducidos.
“El 2021 será un año igual de complejo, donde las nuevas tendencias de los centros comerciales tendrán que lograr un equilibrio entre los consumidores que prefieren la compra en línea y los compradores que mantienen su gusto por ir las tiendas físicas. Para el canal de e-commerce, el mayor reto sigue siendo la entrega de productos. En esta coyuntura, los centros comerciales pueden jugar un papel importante ya que sus ubicaciones son privilegiadas”, detalló Becerra.
Panorama inmobiliario de los centros comerciales
- Al cierre del 2020, el registro de centros comerciales es de poco más de 1,470 proyectos en operación, los cuales suman un GLA (Gross Leasable Area) superior a los 29.27 millones de m² rentables.
- A pesar de la pandemia, en el 2020 se observaron aperturas de nuevos centros comerciales, principalmente en las grandes ciudades del país como la CDMX. Asimismo, en ciudades como Monterrey, Guadalajara y Cancún, por mencionar algunas, recorrieron su apertura para 2021.
- El índice de penetración comercial | densidad comercial nos permite tener un termómetro del nivel de oferta que existe por cada 100 habitantes, y detectar las áreas de oportunidad que existen en el territorio nacional. A nivel nacional, se cuenta con un índice de penetración de 23.23m²/100 habitantes y para las zonas urbanas la penetración es de 35.25m²/100 hab.
- Los estados de Quintana Roo, Baja California Sur, Querétaro, Nuevo León y la CDMX presentan el índice de penetración más alto con una media por arriba de los 40m²/100 habitantes, también dentro de estos estados se concentra el 29.7% del inventario total.
- El Estado de México tienen una penetración de 28.7m²/100 habitantes, con lo cual se ubica en la novena posición dentro del ranking nacional. Esto a pesar de concentrar el 17.7% del GLA en operación y ser el estado con mayor número de habitantes.
- Si bien existen estados con bajo índice de penetración como Oaxaca, Chiapas, Zacatecas y Durango, se deben considerar factores adicionales para determinar si cuentan con el potencial para incorporar nuevos centros comerciales.
- El 60% de los centros comerciales se ubican dentro de 6 grandes ciudades, las cuales son el Valle de México, Monterrey, Guadalajara, Puebla, Querétaro y Cancún. En conjunto, estas ciudades concentran el 30% de la población nacional y suman un inventario de +15.5 millones de m² de GLA, distribuidos en 735 centros comerciales.
- En el resto de las zonas metropolitanas, en promedio existen 11 centros comerciales por ciudad con un tamaño medio de +19,000 m² de GLA.
- El 33% del GLA se concentra en centros comerciales tipo power center, seguido de los community center con el 24%.
- Los proyectos mixtos concentran el 8% del GLA, siendo el tipo de centro comercial que presentó un crecimiento acelerado entre el 2017 y 2019.
- Durante el 2020, se observó que la tasa de disponibilidad presentó un incremento de 9 puntos porcentuales con respecto a la disponibilidad registrada en el 2019.
- Los centros comerciales mixtos son los que han presentado la mayor desocupación durante el 2020. Al ser proyectos con oficinas y hoteles, sus afluencias se han visto reducidas considerablemente, siendo un factor negativo en la consolidación de ventas.
- Al igual que la tasa de disponibilidad, los precios de renta dentro de los centros comerciales presentaron una disminución del 10.5%, en comparación a los precios registrados en el 2019. Sin embargo, en centros comerciales como fashion mall, mixtos, super regional center y community center, se detectaron bajas entre el 10% y 30%, debido a los descuentos que aplicaron los desarrolladores como apoyo a sus inquilinos.
- Considerando los ajustes en el costo de renta, los centros comerciales super regional center y fashion mall, se mantienen a la cabeza con un costo de renta promedio de +$580/m².