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Las oficinas del futuro

Una encuesta de CBRE revela que las oficinas están subutilizadas y que los administradores corporativos buscan optimizar sus carteras a través del coworking.

people sitting on chairs beside their desks in an office
Las oficinas están subutilizadas por la implementación de esquemas híbridos de trabajo.
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Los responsables de la toma de decisiones inmobiliarias corporativas están planificando el lugar de trabajo híbrido del futuro. Para encontrar el camino correcto a seguir, los planificadores necesitan datos de referencia para comparar sus carteras y estrategias con la forma en que sus pares utilizan el espacio de oficina ahora y cómo se preparan para el mañana.

Por ello, la firma global de servicios inmobiliarios CBRE da a conocer su Global Occupancy Insights 2021 en el que recoge datos clave de la encuesta realizada a los principales clientes que gestionan más de 32.5 millones de metros cuadrados de espacio en todo el mundo, y métricas y mediciones de ocupación de 12,000 edificios. El informe de amplio alcance incluye: métricas de ocupación, estándares de espacio, programas en el lugar de trabajo y utilización de datos para ayudar a diseñar lugares de trabajo y comparar el desempeño. Así como estrategias para optimizar el rendimiento del portafolio, incluida la forma de incorporar el coworking.

Los resultados de la encuesta permitieron a CBRE desarrollar una imagen completa de la planificación del espacio y las tendencias de utilización en todo el mundo, identificando cambios importantes en la gestión de la ocupación que alterarán para siempre el lugar de trabajo.

Entre los puntos que destaca el reporte Global Occupancy Insights 2021 se encuentran los siguientes:

  • Los ocupantes están rediseñando espacios para dar soporte a nuevos modelos de trabajo: 63% está cambiando la forma en que diseñan el espacio y 80% están rediseñando espacios colaborativos.
  • La tecnología está a la vanguardia: más de 90% usa tecnología para rastrear planos de planta y datos de ocupación de forma continua; 86% integra datos de otras partes de su negocio en sus plataformas tecnológicas.
  • Muchos trabajadores de oficina han adoptado el trabajo híbrido, realizando la mayor parte del trabajo individual en casa mientras usan la oficina para colaborar con colegas. Como resultado, muchos lugares de trabajo diseñados antes de COVID-19 están infrautilizados. Para remediar esto, los tomadores de decisiones de bienes raíces necesitan datos precisos sobre cómo las personas están usando el espacio ahora para diseñar lugares de trabajo eficientes con la combinación correcta de opciones individuales y colaborativas.
  • Las organizaciones están pasando de métricas que cuentan el espacio (número de asientos, tasa de vacantes) a aquellas que miden el uso real del espacio (utilización). El 83% de los encuestados mide o planea monitorear los datos de utilización, mientras que solo el 21% tiene una tasa de desocupación objetivo. Para obtener la imagen más precisa, los planificadores están utilizando datos de deslizamiento de credenciales y sensores de zona y asiento para medir cómo se usa el espacio en tiempo real.
  • Siete de cada 10 encuestados tienen programas de movilidad que permiten a los empleados trabajar desde cualquier lugar. Como resultado, los diseñadores pueden planificar espacios con menos lugares que los empleados, asignando más espacio para las áreas de reunión y las comodidades, y los responsables de la toma de decisiones inmobiliarias pueden dimensionar correctamente las carteras. En última instancia, esto respalda los dos principales objetivos inmobiliarios identificados por los encuestados: optimizar las carteras (88%) y reducir los costos (73%). La movilidad también permite el coworking, y el 56% ofrece una opción de coworking en sus carteras.
  • Dado que muchos empleados utilizan la oficina de forma intermitente, las organizaciones están buscando mejores formas de asignar el costo de ocupación a los departamentos que usan el espacio. Gracias a mejores datos de utilización, los líderes empresariales están comenzando a pasar de cobrar en función de los recuentos o espacios asignados a soluciones automatizadas que facturan en función del uso real.
  • Las organizaciones también están combinando la utilización de datos con inteligencia artificial y otras tecnologías para impulsar la oficina del futuro. La previsión de personal ayudará a las empresas a predecir mejor cuánto espacio necesitarán a medida que crezcan sus negocios. Los empleados se programarán en un espacio todos los días utilizando la asignación justo a tiempo según sus patrones de trabajo anteriores y las tareas asignadas para maximizar la eficiencia. Los sensores rastrearán no solo a las personas sino también a los objetos para comprender y planificar mejor lo que hay en el lugar de trabajo. Dado su potencial futuro, 51% ahora implementa tecnologías de sensores en toda su cartera y 65% tiene estudios de utilización de credenciales en curso.

Microparques al rescate de la ‘Última milla’

Los almacenes urbanos son una alternativa que, junto con otras soluciones, puede salvar las etapas de distribución y entrega del comercio electrónico.

Los almacenes urbanos son una de las alternativas para reducir tiempos de entrega de mercancías vendidas a través de Internet.

El comercio electrónico  fue el protagonista  que secundó al Covid-19  en 2020.  Se estima  que en ese año las transacciones en línea aumentaron 80% respecto de 2019, de acuerdo con la Asociación Mexicana de Venta Online ( AMVO).

Este nuevo hábito de consumo,  incentivó  toda la cadena  productiva a su alrededor: tecnología , transporte, envíos, y logística, en general, y dentro de ésta, los centros de distribución, junto con la modalidad de microparques industriales, que han tenido un desempeño envidiable para el resto del sector inmobiliario.

Junto con las ventas en internet, ha llegado el reto de entregar en forma y tiempo los productos vendidos de manera on line. Hacerlo significa contar con el inventario suficiente ‘a mano’, tanto que permita entregas, incluso, el mismo día de su compra.

Para lograrlo, la cercanía de almacenes y centros de distribución se ha vuelto indispensable. El sector inmobiliario industrial  se ha centrado en los últimos años en cubrir esta necesidad y librar lo que podría ser un obstáculo para la expansión eficaz del comercio electrónico.

La demanda de espacios logísticos en Guadalajara y su Zona Metropolitana (ZMG),  por ejemplo, derivó en los llamados microparques, espacios destinados a pequeños usuarios con superficies que oscilan entre los 600 y los 2,000 metros cuadrados (m2).

En menos de cinco años el inventario de este concepto ha crecido más del 50 %, y a finales del año pasado, era de  646,000 m2, distribuidos en 38 microparques en los principales submercados de la ZMG,  de acuerdo con datos de la firma inmobiliaria. CBRE

Los formatos de los microparque son tan variados como su tamaño. Los hay con espacio de 10,000 m2 y subdivisiones menores a los 2,000 m2. Otro formato son aquellos con un área bruta rentable de entre 22 y 28,000 m2, pero también son muy exitosos los espacios modulares, a partir de 600 m2.

Otra cualidad de estos espacios es la integración de un mix de servicios complementarios, lo que los vuelve atractivos para empresas pequeñas y medianas de logística y distribución.

Entre esos servicios destacan su función de almacén, oficinas, espacio rentable (de 7-10%), capacidad de integrar showroom, seguridad con control de acceso y CCTV, espacios de estacionamiento y de descarga adaptables con capacidad de ampliación y, vialidades de concreto hidráulico e iluminación LED.

El precio promedio de renta, de acuerdo con CBRE,  fue de 102.40 pesos por m2, al cierre de 2020. Los contratos de arrendamiento oscilan entre los 1 y 3 años de duración, y se  realizan en moneda nacional, en su mayoría.

Pero Guadalajara no tiene la exclusividad de los micrparques, que también han tenido un desarrollo importante en Monterrey, Querétaro y Ciudad de México.

La vida de los microparques luce prometedora, sobre todo, cuando el comercio en línea sigue su tendencia expansiva, y cuando hay en puerta obstáculos como el tráfico y la generación de contaminación en la distribución y entrega de las mercancías.

Para la consultora Deloitte que ha realizado una investigación más puntual en torno a los retos de la llamada Última Milla, los almacenes urbanos son una alternativa que, junto con otras soluciones, como las plataformas de gestión de zonas de carga y descarga, una red de puntos de entrega y recogida y el reparto a pie o con vehículos no motorizados, puede salvar las etapas de distribución y entrega del comercio electrónico, sobre todo, en ciudades tan complejas como la de México.