El comercio electrónico fue el protagonista que secundó al Covid-19 en 2020. Se estima que en ese año las transacciones en línea aumentaron 80% respecto de 2019, de acuerdo con la Asociación Mexicana de Venta Online ( AMVO).
Este nuevo hábito de consumo, incentivó toda la cadena productiva a su alrededor: tecnología , transporte, envíos, y logística, en general, y dentro de ésta, los centros de distribución, junto con la modalidad de microparques industriales, que han tenido un desempeño envidiable para el resto del sector inmobiliario.
Junto con las ventas en internet, ha llegado el reto de entregar en forma y tiempo los productos vendidos de manera on line. Hacerlo significa contar con el inventario suficiente ‘a mano’, tanto que permita entregas, incluso, el mismo día de su compra.
Para lograrlo, la cercanía de almacenes y centros de distribución se ha vuelto indispensable. El sector inmobiliario industrial se ha centrado en los últimos años en cubrir esta necesidad y librar lo que podría ser un obstáculo para la expansión eficaz del comercio electrónico.
La demanda de espacios logísticos en Guadalajara y su Zona Metropolitana (ZMG), por ejemplo, derivó en los llamados microparques, espacios destinados a pequeños usuarios con superficies que oscilan entre los 600 y los 2,000 metros cuadrados (m2).
En menos de cinco años el inventario de este concepto ha crecido más del 50 %, y a finales del año pasado, era de 646,000 m2, distribuidos en 38 microparques en los principales submercados de la ZMG, de acuerdo con datos de la firma inmobiliaria. CBRE
Los formatos de los microparque son tan variados como su tamaño. Los hay con espacio de 10,000 m2 y subdivisiones menores a los 2,000 m2. Otro formato son aquellos con un área bruta rentable de entre 22 y 28,000 m2, pero también son muy exitosos los espacios modulares, a partir de 600 m2.
Otra cualidad de estos espacios es la integración de un mix de servicios complementarios, lo que los vuelve atractivos para empresas pequeñas y medianas de logística y distribución.
Entre esos servicios destacan su función de almacén, oficinas, espacio rentable (de 7-10%), capacidad de integrar showroom, seguridad con control de acceso y CCTV, espacios de estacionamiento y de descarga adaptables con capacidad de ampliación y, vialidades de concreto hidráulico e iluminación LED.
El precio promedio de renta, de acuerdo con CBRE, fue de 102.40 pesos por m2, al cierre de 2020. Los contratos de arrendamiento oscilan entre los 1 y 3 años de duración, y se realizan en moneda nacional, en su mayoría.
Pero Guadalajara no tiene la exclusividad de los micrparques, que también han tenido un desarrollo importante en Monterrey, Querétaro y Ciudad de México.
La vida de los microparques luce prometedora, sobre todo, cuando el comercio en línea sigue su tendencia expansiva, y cuando hay en puerta obstáculos como el tráfico y la generación de contaminación en la distribución y entrega de las mercancías.
Para la consultora Deloitte que ha realizado una investigación más puntual en torno a los retos de la llamada Última Milla, los almacenes urbanos son una alternativa que, junto con otras soluciones, como las plataformas de gestión de zonas de carga y descarga, una red de puntos de entrega y recogida y el reparto a pie o con vehículos no motorizados, puede salvar las etapas de distribución y entrega del comercio electrónico, sobre todo, en ciudades tan complejas como la de México.
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