Hasta 24% han aumentado los precios de la vivienda en los municipios colindantes al nuevo Aeropuerto Internacional Felipe Ángeles.
La nueva terminal áerea iniciará operaciones el 21 de marzo de 2022, con un vuelo internacional de proveniente de Caracas, operado por la aerolínea venezolana Conviasa.
Los proyectos de infraestructura como el AIFA, que iniciará operaciones el próximo 21 de marzo, por su magnitud tienen una relación estrecha con el mercado inmobiliario circundante. Según cifras del portal Mercado Libre Inmuebles, entre 2019 y 2021 hubo una variación en los precios en la venta de casas en Tecámac del 21%, donde los costos durante el primer trimestre del 2019 figuraban en los 10,360 pesos y en el 2020 subieron a 10,921 pesos por m2, y en 2021 en 12,113 pesos, cerrando el cuarto trimestre del año pasado en 12,552 pesos por m2.
En Zumpango, el metro cuadrado de las casas, en el mismo periodo de tiempo,mostró una variación de 8%, al pasar de 8,215 pesos en 2019, 8,236 pesos en 2020, 9,103 pesos en 2021 y cerró ese año en 8,839.
En cuanto a departamentos, en Tecámac se observa un panorama muy similar, con una variación de precios del 24% entre el 2019 y el 2021. Los precios por metro cuadrado en los primeros trimestres de estos años fueron de los 8,421 pesos a 9,594 pesos, hasta 9,932 pesos; y cerró el 2021 en 10,454 pesos por metro cuadrado.
Del mismo modo, se puede observar una reducción de la oferta tanto en Tecámac como en Zumpango, respecto a la mayor parte de otros municipios analizados y de mayor relevancia en términos inmobiliarios del Estado de México. Esto se asocia a mayor dinamismo: la gente lo demanda más, lo que genera escasez o disminución del producto ofrecido.
En 2020, los precios de la vivienda en Guadalajara y Monterrey aumentó 10 y 6%, respectivamente, de acuerdo con Propiedades.com
El mercado inmobiliario de Monterrey se ha mantenido dinámico pese al impacto económico de la pandemia por covid-19.
Los precios de inmuebles habitacionales en Guadalajara y Monterrey subieron 10 y 6%, respectivamente, durante 2020, y mantendrán su tendencia alcista, de acuerdo con el portal inmobiliario Propiedades.com.
En febrero de 2020, el costo medio de venta de una propiedad unifamiliar en la capital de Jalisco era de 2.86 millones de pesos (mdp) y para febrero de 2021 ascendió a 3.15 mdp, según datos de la sección Valores del Propiedades.com. El menor valor se registró en mayo de 2020, al ubicarse en 2.84 mdp.
En Monterrey también hubo un incremento. En febrero de 2020 las casas en venta reportaron un precio medio de 5.8 mdp; mientras que para febrero de 2021 fue de 6.15 mdp.
Por el contrario, el precio medio de los departamentos en venta en Guadalajara incrementó ligeramente. En febrero del año pasado fue de 3.81 mdp y este año de 3.89 mdp. En Monterrey, estos inmuebles no variaron. En los 12 meses, el precio medio fue de 3,640,000 pesos.
Leonardo González, analista Real Estate de Propiedades.com, anticipa que, durante 2021, los precios de las viviendas en ambas urbes continuarán con la tendencia al alza.
Este incremento está impulsado por el dinamismo económico de ambas ciudades. Datos del Instituto de Información Estadística y Geográfica de Jalisco (IIEG) muestran que en enero de 2021 se generaron en Jalisco 6,755 empleos formales. Del total de trabajadores registrados en el IMSS —1,787,122—, Guadalajara concentra el 38.64%.
En tanto, Data Nuevo León indica que Nuevo León es el estado con menor informalidad laboral y genera 7.3% del Producto Interno Bruto Nacional (PIB).
¿Y la vivienda en renta?
Por otro lado, las casas en renta en Guadalajara mostraron estabilidad. Tanto en febrero de 2020 como de 2021 el alquiler medio fue de 19,700 pesos mensuales. Mientras que el precio de renta para los departamentos disminuyó; en un año, el costo medio pasó de 19,700 pesos a 17,700 pesos.
Sin embargo, las casas en renta en Monterrey pasaron de 16,200 pesos en febrero de 2020 a 17,700 pesos en febrero de 2021. Y los precios de alquiler de departamentos, al igual que en Guadalajara, también registraron una disminución de 17,800 a 17,700 pesos.
El Banco Inmobiliario Mexicano recomienda a los desarrolladores apostar por la construcción de vivienda económica para reactivar la industria.
La vivienda media, residencial y residencial plus, los preferidos por los inversionistas, son los que experimentan una menor velocidad de venta. Photo by Engin Akyurt on Pexels.com
La vivienda económica es el producto inmobiliario con mejor desplazamiento en el país. Por ello, el Banco Inmobiliario Mexicano (BIM) recomienda a los desarrolladores apostar por este segmento.
“Toda la vivienda de 500,000 a menos de 1 millón de pesos se vende muy bien.La vivienda entre 1 y 2 millones de pesos se vende como se vendía antes y la de 2 millones para arriba sí tiene problemas para venderse”, explica Víctor Manuel Requejo, fundador y presidente del Consejo de Administración de Banco Inmobiliario Mexicano (BIM).
“Si usted antes vendía 20 viviendas en un mes, ahora venden 15 o 12, entonces nada de que no hay o no se vende la vivienda, se vende más lentamente la que está arriba de 2 millones de pesos, las otras se venden bien. Ahora las de 8, 10, 15, 20 millones de pesos, esas sí tienen dificultades, pero esa no es la vivienda normal en México”, añade el especialista.
El Registro Único de Vivienda (RUV) cerró 2020 con un total de 183, 047 viviendas en el país, de las cuales 46.36% tiene una superficie construida menor a 60 m2, la mayoría de ellas con dos o más recámaras.
Mientras que este 2021 inicia con 16,168 de viviendas producidas en la República Mexicana, de las cuales 37.02% corresponde a vivienda tradicional, 28.80% a popular 200 y el 17.05% de popular 158, 12.18% vivienda media y en últimos lugares, con menor porcentaje la económica, popular 128, residencial y residencial plus.
*Residencial: 0.22% / Residencial plus: 0.05% Fuente: Registro Único de Vivienda
Nuevo León encabeza la producción de vivienda con 23.16% de las unidades inscritas en el RUV; mientras que la Ciudad de México se ubica en la posición 20 de 32, con apenas 1.14% de las viviendas en construcción.
Para seguir impulsando que los desarrolladores no detengan la construcción de vivienda, Requejo señala: “existe la costumbre de hacer vivienda media y ahora la vivienda media, arriba de 2 millones, tiene problemas, debe ser vivienda más barata, sólo que los márgenes de utilidad son más pequeños, entonces hay que compensar eso con volumen”.
Acerca de las expectativas para el sector este 2021, el especialista detalla que el primer trimestre del año será difícil, pero confía en que la producción de vivienda crezca cuando menos 10%.
Por su parte, el BIM espera colocar entre 15 y 20% más del saldo al 31 de diciembre, “los constructores todavía no se animan mucho a edificar, no sé por qué, porque dinero hay, hay buenas tasas de interés, en fin, pero la gente tiene recursos y yo creo que los invertirá y yo creo que debemos de crecer entre un 15 y 20% en la recepción de dinero”, pronostica Requejo.
Por su parte, datos de la Cámara Mexicana de la Industria de la Construcción (CMIC), indican que para este 2021 estiman un panorama favorable para el sector con un crecimiento en la inversión en infraestructura de hasta 5%, equivalente a 445,000 millones de pesos (mdp).
El segmento agrupa más del 50% de las ventas de vivienda nueva en la entidad.
El precio promedio por metro cuadrado aumentó 3.8% del tercer al cuarto trimestre de 2020. Foto: Cortesía Propiedades.com
El segmento popular lideró las ventas de vivienda nueva en Nuevo León en 2020, con 14,744 unidades, que representan 53.7% del total desplazado, de acuerdo con la consultora Tinsa México.
Los municipios más dinámicos fueron Juárez, García y Apodaca, gracias a que concentran la mayoría de los proyectos de vivienda social (económica, popular y tradicional). Al cierre de 2020, estos segmentos tenía un inventario de 18,523 unidades distribuidas en 101 proyectos en venta, reporta el Informe de coyuntura inmobiliaria de la Zona Metropolitana de Monterrey.
Fuente: Elaboración propia con información de Tinsa México.
Respecto al tipo de proyectos, la vivienda vertical va ganando terreno en el estado, y en 2020 representó 10% de las unidades vendidas. El segmento que lidera la venta de departamentos es el residencial plus, con un precio de venta promedio de 5.2 millones de pesos (mdp).
En materia de precios, estos registraron en promedio un incremento de 3.8%, al pasar de 14,669 pesos por m2 a 15,233 pesos por m2 del tercer al cuarto trimestre de 2020.
Así está el mercado
Segmento
Ventas (unidades)
Inventario (unidades)
Velocidad de ventas
Precio promedio de venta
Precio por m2
Social*
20,007
18,523
2.9%
0.53 mdp
$8,852
Medio
4,899
9,437
2.8%
1.94 mdp
$17,515
Residencial
2,076
4,291
2.3%
4.26 mdp
$34,869
Residencial plus
442
1,335
2.6%
11.5 mdp
$70,902
Fuente: Elaboración propia con información de Tinsa México.
Menores tasas de interes, mejores propiedades y facilidades de pago son algunas de la razones para invertir en un inmueble este año.
Pese a la inestabilidad económica creada por la pandemia de covid-19, los inmuebles residenciales se mantienen como una opción atractiva de inversión. Foto: Anasella Acosta
En contextos de crisis como el actual, la decisión de adquirir un inmueble, ya sea como inversión o como residencia principal, puede postergarse ante el temor de que la situación económica personal y familiar dé un giro de 180º en el corto y mediano plazos.
No obstante, los especialistas inmobiliarios coinciden en que los bienes raíces son la mejor apuesta de inversión en tiempos de crisis e incertidumbre. Algunas razones para considerar invertir en una propiedad este 2021 son:
1. Precios al alza
Sin duda, uno de los factores clave para decidir si comprar una vivienda o no es el precio. Tras un año en el que los precios se mantuvieron constantes, Leonardo González, analista Real Estate de Propiedades.com, pronostica un alza de 9% en los precios inmobiliarios, particularmente en Monterrey y la Zona Metropolitana de la CDMX.
“Actualmente, los precios de vivienda tienen indicadores más certeros y descuentan los choques locales, nacionales y globales con mayor precisión. Esperamos que el valor de una propiedad sea una variable más importante al momento de tomar decisiones. Principalmente al hacer transacciones a largo plazo, como comprar una casa”,
Leonardo González, analista Real Estate de Propiedades.com
De acuerdo con el experto, el proceso de segmentación de la industria ha avanzado rápidamente. Esto permite obtener mejores resultados en los indicadores sobre el valor real de la vivienda.
“Los usuarios serán capaces de medir la tendencia específica de sus viviendas, con base en los datos disponibles en la industria inmobiliaria”, recalca.
Si bien los inversionistas experimentarán este alza en los precios, podrán verse beneficiados con créditos hipotecarios con tasas de interés bajas, facilidades de pago y una mayor plusvalía al mejorarse las condiciones de habitabilidad.
2. Menores tasas de interés
Respecto a las tasas de interés, la tendencia se mantendrá a la baja. Al respecto, González explica que la tasa libre de riesgo es una de las variables clave para reactivar la economía durante la fase recesiva del ciclo que estamos viviendo.
“La tasa hipotecaria tiene una temporalidad a largo plazo. Hoy se ubica en mínimos históricos, por lo que ha impulsado la industria financiera. La cual está mejor anclada a la tasa de interés del mercado”, explica.
Aunado a las bajas tasas de interés también se tiene que tener presente que la mayor parte de las instituciones financieras ofrecen tasas fijas, lo que protege a los inversionistas de fluctuaciones abruptas en el ciclo económico.
Para comparar la oferta de créditos hipotecarios, se puede consultar el Simulador de Crédito Hipotecario de la Comisión Nacional para la Protección y Defensa de los Usuarios de Servicios Financieros.
3. Mejores soluciones habitacionales
A raíz de la cuarentena, las necesidades de habitabilidad han cambiado. Las personas se han acoplado a las limitaciones de la situación, generando la búsqueda de nuevas formas de mejorar su calidad de vida. Por lo que, con innovaciones en las amenidades, tendrás otra de las razones para comprar casa en 2021.
“Las amenidades serán la nueva tendencia prevaleciente para crear mejores prototipos de vivienda, responsivos al entorno local. A mediano plazo, estas características podrían ser la clave para lograr una mejor valuación inmobiliaria. Esto derivará en mejores soluciones habitacionales”,
Leonardo González, analista Real Estate de Propiedades.com
En cuanto a los objetivos de habitabilidad, González declara que se notará un incremento en los indicadores de habitabilidad local. Lo cual se deberá a que cada comunidad y colonia será más perceptiva a los problemas, necesidades y metas de calidad de vida.
“Por ejemplo, los empleos cerca de su casa, la mejora en la infraestructura con un mantenimiento constante, mayor orientación a la salud pública, presupuestos diseñados de manera más realista y precisa y, en general, optar por una mejor vivienda”, observa.
4. Mayores facilidades de pago
En aras de mantener la reactivación económica, se esperan beneficios y facilidades de pago al comprar casa.
González indica que, con una baja rotación de inventario, se vive un momento ideal para capitalizar los beneficios. Con ello, podrían generarse mejores estrategias de comercialización residencial.
“Sin embargo, cabe esperar una mejor coordinación entre desarrolladores, comercializadores y la banca nacional. Debido a que la cadena de la vivienda es muy compleja, los incentivos comerciales —bonos, promociones, descuentos, cupones o servicio posventa— serían el incentivo ideal para lograr cierres de venta”, concluye.
Pese al fuerte impacto inicial en la comercialización y construcción de oficinas y viviendas, el sector comienza a adaptarse.
El sector de oficinas ha sido de uno de los más afectados por la pandemia de covid-19 a nivel global. Foto: Anasella Acosta
La pandemia provocada por el COVID-19 ha cambiado la forma en la que vivimos, en la que trabajamos y hacemos negocios. Sin embargo, todos nos preguntamos, ¿qué tanto la cambiará en el largo plazo?, ¿serán estos cambios duraderos una vez que superemos la emergencia sanitaria?
De acuerdo con la consultora inmobiliaria y de valuación Tinsa México, son 8 los efectos de la contingencia sanitaria en el mercado inmobiliario:
Se detuvo la escalada de valores que había en la Ciudad de México en la que los valores crecían a tasas del 8% anual, es decir, se han mantenido los valores del 2019.
No ha habido bajas en los valores, esto significa que no existía en la CDMX una burbuja inmobiliaria, como se había especulado.
Con la recuperación, que en el sector inmobiliario ya ha iniciado, podemos esperar una tendencia alcista en los valores en el mediano plazo, siempre y cuando la caída en el empleo no sea mayor de la que hay en este momento.
La pandemia generó una mayor presión a la banca en términos de competencia para no perder los ritmos de colocación de los créditos hipotecarios, en consecuencia, están ofreciendo actualmente las tasas más bajas que habíamos visto en varios años, desde 7.5%.
Las oficinas no desaparecerán, como muchos vaticinan, seguramente, si bien tendremos más esquemas de flexibilidad en la presencia dentro de la oficina, dudamos que éstas tiendan a eliminarse, seguramente lo que vemos ahora impulsado por el COVID-19 y los grandes ahorros que están teniendo los corporativos, será puesto en perspectiva y matizado contra otros temas como la planeación estratégica y el trabajo colectivo.
Sin embargo, siguiendo estos esquemas más flexibles, podemos decir que el home office llegó para quedarse, por lo que en los próximos años veremos algunas modificaciones encaminadas a generar espacios más confortables para que la gente pueda trabajar en casa, sin necesidad de contar con una mayor superficie, ya que la tendencia hacia una mayor densidad urbana no cambiará en las grandes ciudades por la escasez de suelo y la necesidad de mantenerse cerca de las fuentes de trabajo.
Asimismo, en la parte de infraestructura, algo que se había dejado reservado para oficinas, tendrá que haber una mayor preocupación por brindar una conexión de fibra óptica o internet de alta velocidad en la vivienda, esas conexiones se ofrecerán como “llave en mano” para que la conexión sea sencilla y cubra todas las áreas de la casa o departamento.
En cuanto al éxodo de las grandes ciudades, una tendencia que puede verse en urbes como Nueva York o Madrid, hemos visto una salida temporal a localidades cercanas, es decir, las personas que tienen casas de fin de semana han pasado largos periodos en ellas; sin embargo, no podemos identificar una tendencia clara a largo plazo hasta que no se definan las condiciones de trabajo post-pandemia.
“Si bien hay una crisis en el sector inmobiliario, no fue tan dura como la esperábamos; hay una recuperación en el desarrollo de vivienda y en la colocación de créditos hipotecarios con la que podemos esperar que se sigan dando compraventas, lo que ha transmitido cierta tranquilidad. Esperemos que se mantenga controlada la pandemia en los próximos meses y con ello, la recuperación que hemos iniciado se mantenga”, señaló Jesús Ramón Orozco de la Fuente, Director General de Tinsa México.
