¿Ayer oficinas, mañana departamentos?

El cambio en los modelos de trabajo, originado por la pandemia, incentiva la reconversión de oficinas en departamentos.

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El fuerte impacto de la pandemia por covid-19 en el mercado inmobiliario de oficinas está generando condiciones para que los propietarios de edificios corporativos transformen una parte de sus instalaciones en viviendas, de acuerdo con Claudia Rodríguez, socia experta inmobiliaria de la firma legal Santamarina y Steta.

La especialista explicó que la tendencia global surgida a raíz la emergencia sanitaria marca que la mayor parte de los empleados que trabajan en corporativos regresarán a trabajar a las oficinas bajo un esquema mixto (teletrabajo/presencial) cuando el semáforo sanitario esté en amarillo.

Mientras tanto, los propietarios de edificios de oficinas se están viendo gravemente afectados. “Llevamos un año fuera de la oficina y es un hecho que regresaremos a algo completamente diferente. Lo más seguro es que surjan más esquemas mixtos de oficinas y vivienda”, dijo. 

Rodríguez añadió que diversas empresas han manifestado querer utilizar menos espacio de oficinas y combinar la presencia de ejecutivos con el trabajo en casa, dada la adopción generalizada de las reuniones virtuales.

Otros factores que han contribuido a este cambio de paradigma han sido la obligación de conservar la sana distancia entre estaciones de trabajo, la intención de las autoridades de que las ciudades se vuelvan más amigables y la necesidad de acercar la vivienda hacia zonas más céntricas de las ciudades.  

“Todo converge hacia la alternativa de reconversión a vivienda de algunos pisos de oficinas. Esperamos que pronto surja un plan para que los desarrolladores, llevados de la mano por las autoridades, detonen un cambio muy grande y positivo para todos. Así se resuelven dos problemas simultáneamente: movilidad y desocupación.

“La clave está en que se desarrolle una política pública actualizada en materia de permisos de uso de suelo y facilidades para la obtención de los permisos necesarios para llevar a cabo las adaptaciones que en cada caso se requieran, con la visión y la colaboración de los desarrolladores inmobiliarios. Dependiendo de cada caso específico, se puede rediseñar un edificio con trámites relativamente sencillos, sobre todo aquellos que están ubicados en zonas antaño residenciales que conservan esos permisos para vivienda”, explicó.

Aumentan incumplimientos en proyectos inmobiliarios: S&S

El incumplimiento en proyectos inmobiliarios saturará los tribunales ya que los contratos no prevén mecanismos alternativos de solución de controversias.

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Los mecanismos alternativos de solución de controversias (MASC) reducen el costo y tiempo requerido para resolver desacuerdos en proyectos inmobiliarios. Photo by energepic.com on Pexels.com

La suspensión de actividades de diversas autoridades por la contingencia sanitaria para la obtención y renovación de permisos de construcción sumada a la crisis financiera que enfrentan múltiples empresas está dando lugar al incumplimiento de obligaciones contractuales en la industria inmobiliaria.

Roberto Fernández del Valle, socio a cargo del área de mecanismos alternativos de solución de controversias (MASC) de la firma Santamarina y Steta, pronostica una ola de conflictos que tendrán que dirimirse en la vía jurisdiccional. “El problema es que muchos de ellos se resolverán en tribunales saturados y por manos que no son expertas en materia inmobiliaria”, destaca. 

Y es que la mayoría de los grandes proyectos inmobiliarios carece de contratos en los que se contemplen Paneles de Solución de Controversias, que son órganos formales permanentes poco utilizados en nuestro país que podrían establecerse a la firma o al inicio de la ejecución de un contrato a mediano o largo plazo, a fin de ayudar a las partes a evitar o resolver cualquier desacuerdo o desavenencia que pudiera surgir durante la vida del contrato. 

“Este tipo de mecanismo alterno de resolución de controversias se utiliza en proyectos plurianuales y complejos, en donde la pérdida de tiempo en resolver un conflicto puede poner en riesgo la viabilidad misma del proyecto”, explica el especialista. 

Fernández del Valle añade que hay experiencias nacionales e internacionales en las que las controversias de proyectos inmobiliarios ya se han resuelto positivamente y sin retrasos que representan enormes cantidades de dinero.

Entre los ejemplos exitosos de implementación de los Paneles de Solución de Controversias, Fernández del Valle menciona proyectos emblemáticos como la ampliación del Canal de Panamá y el túnel en el Canal de la Mancha. En México, es el caso de proyectos de Asociación Pública Privada (APP) como la Clínica Mérida y el Hospital General de Tabasco, junto con diversos proyectos de infraestructura hidroeléctrica, entre otros.